Fiscalité des Plus-Values Immobilières : Réformes et Nouveautés 2023

Les principales nouveautés concernent l’aménagement des dispositifs d’exonération et les modalités de déclaration. Les mécanismes fondamentaux de calcul restent similaires à 2022.

Calculateur de Plus-Values Immobilières 2023

Vous pouvez alternativement choisir le forfait de 7,5% en cochant ci-dessous

Vous pouvez alternativement choisir le forfait de 15% en cochant ci-dessous (uniquement pour les biens détenus depuis plus de 5 ans)

Résultat du calcul

Élément Montant
Plus-value brute
Abattement pour durée de détention (IR)
Abattement pour durée de détention (PS)
Plus-value imposable (IR)
Plus-value imposable (PS)
Impôt sur le revenu (19%)
Prélèvements sociaux (17,2%)
Taxe sur les plus-values élevées
Total des impôts à payer

Principales réformes de la fiscalité immobilière en 2023

Réforme Description
Maintien des taux Le taux d’imposition des plus-values reste à 19% pour l’IR et 17,2% pour les prélèvements sociaux
Abattements pour durée de détention Inchangés : exonération totale d’IR après 22 ans et de PS après 30 ans
Taxe sur les plus-values élevées Taxe additionnelle de 2% à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000€
Exonération première cession Exonération possible pour la première cession d’un logement qui n’est pas votre résidence principale, sous conditions

Principales exonérations de plus-values immobilières

Situation Conditions d’exonération
Résidence principale Exonération totale et inconditionnelle
Première cession – Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 4 années précédant la vente
– Réemployer le prix dans les 24 mois pour l’achat de sa résidence principale
Prix de cession faible Vente inférieure à 15 000€
Durée de détention 22 ans pour l’IR, 30 ans pour les prélèvements sociaux
Vente à un organisme HLM Exonération sous certaines conditions
Expropriation En cas de réemploi de l’indemnité dans un délai de 12 mois

Ces exonérations peuvent se cumuler dans certains cas. Pour une situation personnelle, consultez votre notaire ou conseiller fiscal.

Tu as sûrement entendu parler des plus-values immobilières et de leur fiscalité ? Bonne nouvelle ! En 2023, pas de bouleversement majeur dans les règles fiscales applicables aux plus-values immobilières. Cette stabilité est plutôt rassurante dans le contexte économique actuel, non ? 😌

Que tu aies vendu ou que tu envisages de vendre un bien immobilier cette année, il est super important de comprendre comment ça fonctionne fiscalement. Comment calculer ta plus-value ? Quels abattements peux-tu appliquer ? Comment réduire légalement ton imposition ?

Dans cet article, je t’explique tout sur la fiscalité des plus-values immobilières en 2023 : les règles qui s’appliquent, les exonérations possibles, et les stratégies pour optimiser ta situation. C’est parti ! 🚀

Ce qu’il faut retenir sur la fiscalité des plus-values immobilières

  • Stabilité fiscale : aucun changement majeur en 2023 dans les règles d’imposition des plus-values immobilières
  • Exonération totale pour la résidence principale, quelle que soit la plus-value réalisée
  • Taux d’imposition : 19% d’impôt forfaitaire + 17,2% de prélèvements sociaux pour les autres biens
  • Abattements progressifs dès 6 ans de détention, avec exonération totale d’impôt après 22 ans
  • Surtaxe de 2% à 6% pour les plus-values supérieures à 50 000 euros

Quels sont les différents types de plus-values immobilières ?

Avant d’entrer dans les détails de la fiscalité, il est important de comprendre ce qu’est une plus-value immobilière. En fait, c’est super simple : il s’agit du bénéfice que tu réalises entre l’achat et la revente de ton bien. 💰

Concrètement, la plus-value immobilière correspond à la différence entre ton prix de vente et ton prix d’achat corrigé (en tenant compte des frais d’acquisition et éventuellement des travaux). Cette plus-value est imposable, sauf dans certains cas d’exonération que je te détaillerai plus loin.

Biens concernés par l’imposition des plus-values

L’imposition des plus-values immobilières s’applique à plusieurs types de biens :

  • Les résidences secondaires
  • Les biens locatifs
  • Les logements vacants
  • Les locaux commerciaux
  • Les parts de SCPI ou celles détenues dans une SCI
  • Les terrains constructibles et les terrains à bâtir

En revanche, ta résidence principale est totalement exonérée ! C’est-à-dire que peu importe le montant que tu gagnes sur la vente de ton logement principal, tu ne paieras aucun impôt sur cette plus-value. C’est quand même une sacrée bonne nouvelle, non ? 😉

D’ailleurs, si tu cherches à investir dans l’immobilier, tu pourrais être intéressé par notre article sur les indices immobiliers qui te permettra de mieux comprendre l’évolution des prix.

Quelle est la fiscalité des plus-values immobilières en 2023 ?

En 2023, la fiscalité des plus-values immobilières reste identique à celle de 2022. Pas de panique donc si tu as vendu ou si tu prévois de vendre un bien cette année ! Voici ce que tu dois savoir :

Les taux d’imposition

Pour les biens autres que ta résidence principale, la plus-value immobilière est soumise à :

  • Un impôt forfaitaire de 19%
  • Des prélèvements sociaux de 17,2%

Soit un taux global de 36,2% ! Ça peut paraître beaucoup, mais attends de voir les abattements qui viennent réduire cette note… 😊

Les abattements pour durée de détention

La bonne nouvelle, c’est que plus tu as gardé ton bien longtemps, moins tu paies d’impôts ! Des abattements pour durée de détention s’appliquent à partir de la 6e année :

  • Pour l’impôt forfaitaire de 19% : abattement de 6% par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année. Tu es donc totalement exonéré après 22 ans de détention.
  • Pour les prélèvements sociaux de 17,2% : abattement de 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9% par an à partir de la 23e année. Tu es donc totalement exonéré après 30 ans de détention.

Par exemple, si tu vends un bien que tu as détenu pendant 15 ans, tu bénéficieras d’un abattement de 60% sur l’impôt forfaitaire (6% × 10 années au-delà de la 5e année) et de 16,5% sur les prélèvements sociaux (1,65% × 10 années).

La surtaxe sur les grosses plus-values

Si ta plus-value imposable dépasse 50 000 €, une surtaxe vient s’ajouter à ton imposition. Cette taxe supplémentaire varie de 2% à 6% selon le montant de la plus-value, et s’applique selon le barème suivant :

Montant de la plus-value imposable Taux de la surtaxe
De 50 001 € à 60 000 € 2% (avec formule d’atténuation)
De 60 001 € à 100 000 € 2%
De 100 001 € à 110 000 € 3% (avec formule d’atténuation)
De 110 001 € à 150 000 € 3%
De 150 001 € à 160 000 € 4% (avec formule d’atténuation)
De 160 001 € à 200 000 € 4%
De 200 001 € à 210 000 € 5% (avec formule d’atténuation)
De 210 001 € à 250 000 € 5%
De 250 001 € à 260 000 € 6% (avec formule d’atténuation)
Supérieur à 260 000 € 6%

Cette surtaxe peut vraiment alourdir la facture pour les gros gains immobiliers ! Heureusement, il existe des moyens de réduire cette imposition… 🧐

Comment calculer ta plus-value immobilière ?

Le calcul de la plus-value immobilière peut sembler compliqué, mais je vais te l’expliquer simplement. Voici les étapes à suivre :

Étape 1 : Déterminer le prix de vente corrigé

Le prix de vente corrigé correspond au prix de vente diminué des frais supportés par le vendeur :

  • Frais d’agence (si c’est toi qui les paies)
  • Diagnostics obligatoires
  • Autres frais liés à la vente

Étape 2 : Calculer le prix d’acquisition corrigé

Le prix d’acquisition corrigé comprend :

  • Le prix d’achat initial
  • Les frais d’acquisition : tu as le choix entre le montant réel (avec justificatifs) ou un forfait de 7,5% du prix d’achat
  • Les travaux : là aussi, tu as le choix entre le montant réel (avec factures) ou un forfait de 15% du prix d’achat si le bien est détenu depuis plus de 5 ans

Astuce : pour les biens détenus plus de 5 ans, le forfait de 15% pour travaux est souvent avantageux, surtout si tu n’as pas conservé toutes tes factures ! 📝

Étape 3 : Calculer la plus-value brute

La plus-value brute est simplement la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé :

Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d’acquisition corrigé

Étape 4 : Appliquer les abattements pour durée de détention

Comme expliqué précédemment, des abattements s’appliquent en fonction de la durée pendant laquelle tu as détenu le bien, avec des taux différents pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Après application de ces abattements, tu obtiens la plus-value imposable sur laquelle seront calculés les 19% d’impôt et les 17,2% de prélèvements sociaux.

Exemple concret

Prenons un exemple pour que ce soit plus clair :

Imagine que tu as acheté une résidence secondaire en 2006 pour 300 000 € et que tu la vends en 2023 (soit après 17 ans de détention) pour 400 000 €. Tu as effectué des travaux pour 20 000 € (avec factures).

Prix de vente corrigé : 400 000 € – 500 € (diagnostics) = 399 500 €

Pour le prix d’acquisition corrigé, tu as deux options :

  • Option 1 (frais réels + travaux réels) : 300 000 € + 22 500 € (frais d’acquisition à 7,5%) + 20 000 € (travaux) = 342 500 €
  • Option 2 (frais réels + forfait travaux) : 300 000 € + 22 500 € + 45 000 € (15% du prix d’achat) = 367 500 €

L’option 2 est plus avantageuse car le forfait travaux de 15% représente plus que tes travaux réels.

Plus-value brute : 399 500 € – 367 500 € = 32 000 €

Après 17 ans de détention, les abattements sont de :

  • Pour l’impôt (19%) : 72% d’abattement (6% × 12 années au-delà de la 5e)
  • Pour les prélèvements sociaux (17,2%) : 19,8% d’abattement (1,65% × 12 années)

Plus-value imposable pour l’impôt : 32 000 € × (1 – 0,72) = 8 960 €

Plus-value imposable pour les prélèvements sociaux : 32 000 € × (1 – 0,198) = 25 664 €

Impôt à payer : (8 960 € × 19%) + (25 664 € × 17,2%) = 1 702 € + 4 414 € = 6 116 €

Comment réduire ou être exonéré de plus-value immobilière ?

Bonne nouvelle : il existe plusieurs cas d’exonération totale ou partielle de l’impôt sur les plus-values immobilières ! 🎉

Les cas d’exonération totale

Tu es totalement exonéré d’impôt sur la plus-value dans les cas suivants :

  • Vente de ta résidence principale, quelle que soit la plus-value réalisée
  • Bien détenu depuis plus de 22 ans (pour l’impôt forfaitaire) ou 30 ans (pour les prélèvements sociaux)
  • Première cession d’un logement autre que ta résidence principale, sous conditions :
    • Tu n’as pas été propriétaire de ta résidence principale dans les 4 années précédant la vente
    • Tu réemploies le prix de vente dans l’achat de ta résidence principale dans un délai de 2 ans
  • Vente d’un bien à un prix inférieur à 15 000 € (ou 30 000 € pour un couple)
  • Vente d’un droit de surélévation (droit de construire un étage supplémentaire)
  • Certains cas d’expropriation sous conditions

Si tu envisages un premier achat immobilier, tu pourrais être intéressé de découvrir les avantages du PTZ (Prêt à Taux Zéro) qui peuvent te faire économiser beaucoup d’argent.

Stratégies pour réduire l’imposition

Si tu ne bénéficies pas d’une exonération totale, voici quelques stratégies pour réduire l’imposition de ta plus-value :

  • Valoriser au maximum les travaux réalisés dans ton bien. N’oublie pas que pour les biens détenus plus de 5 ans, tu peux opter pour un forfait de 15% sans justificatif.
  • Attendre de franchir un seuil d’abattement avant de vendre. Par exemple, si tu es à 21 ans de détention, patienter jusqu’à 22 ans te permettra d’être totalement exonéré de l’impôt forfaitaire de 19%.
  • Transformer ta résidence secondaire en résidence principale avant la vente. Pour cela, il faut y vivre ‘habituelle et continue’ pendant un temps suffisant (généralement au moins 1 an).
  • Fractionner la vente pour rester sous le seuil de 50 000 € de plus-value et éviter la surtaxe (mais attention, cette stratégie doit être bien encadrée légalement).

Si tu envisages d’investir à l’étranger, notamment en Suisse, n’hésite pas à consulter notre article sur comment devenir agent immobilier en Suisse.

Foire aux questions sur les plus-values immobilières

Quand s’arrête la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière s’arrête complètement après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu (19%) et après 30 ans pour les prélèvements sociaux (17,2%). Donc, si tu détiens ton bien depuis plus de 30 ans, tu es totalement exonéré d’imposition sur la plus-value ! 🎯

Comment calculer l’abattement pour durée de détention ?

L’abattement se calcule en fonction du nombre d’années de détention au-delà de la 5e année. Pour l’impôt sur le revenu, il est de 6% par an de la 6e à la 21e année, puis 4% la 22e année (soit 100% après 22 ans). Pour les prélèvements sociaux, il est de 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,60% la 22e année, puis 9% par an ensuite (soit 100% après 30 ans).

Peut-on déduire tous les travaux effectués dans le bien ?

Non, seuls les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être déduits, et uniquement s’ils n’ont pas déjà été déduits de tes revenus fonciers (pour un bien locatif). Les travaux d’entretien ou de réparation ne sont pas déductibles. Si ton bien est détenu depuis plus de 5 ans, tu peux opter pour un forfait de 15% du prix d’acquisition sans avoir à justifier de travaux, ce qui est souvent plus avantageux. 🔨

La plus-value est-elle due en cas de donation ou de succession ?

Non ! La donation ou la succession d’un bien immobilier n’entraîne pas l’imposition de la plus-value. C’est au moment de la vente ultérieure par le donataire ou l’héritier que la plus-value sera calculée, en prenant comme référence la valeur déclarée lors de la donation ou de la succession. C’est une stratégie de transmission patrimoniale intéressante à considérer ! 💼